Hipoteca fija, variable o mixta en 2026: cómo elegir y cuánto pagarás
Actualizado el 23 de octubre de 2026
Una hipoteca dura 20, 25 o 30 años: elegir bien el tipo de interés, el plazo y la entrada puede suponer decenas de miles de euros de diferencia. Te explicamos las claves con ejemplos.
Cómo funciona una hipoteca
En España casi todas las hipotecas siguen el sistema francés: pagas una cuota mensual constante (mientras no cambie el tipo de interés) que incluye intereses y amortización de capital. Al principio la mayor parte de la cuota son intereses; con el tiempo, la parte de capital crece.
La cuota depende de tres datos: el importe prestado, el tipo de interés y el plazo. Por ejemplo, 200.000 € a 25 años al 3,5 % suponen una cuota de 1.001 € al mes y unos 100.000 € de intereses en total. Al 2,5 %, la cuota baja a 897 € y los intereses a unos 69.000 €.
Fija, variable o mixta
Hipoteca fija
El tipo de interés es el mismo durante toda la vida del préstamo. Sabes desde el primer día cuánto vas a pagar, aunque suba el Euríbor. A cambio, el tipo inicial suele ser algo más alto que el de una variable, y la comisión por amortizar anticipadamente puede ser mayor.
Hipoteca variable
El tipo se compone de un índice de referencia, casi siempre el Euríbor a 12 meses, más un diferencial fijo (por ejemplo, Euríbor + 0,60 %). La cuota se revisa cada seis o doce meses. Si el Euríbor baja, pagas menos; si sube, pagas más. Entre 2022 y 2023 muchas familias vieron subir su cuota varios cientos de euros en pocos meses.
Hipoteca mixta
Combina un periodo inicial a tipo fijo, normalmente de 5 a 15 años, con un periodo posterior a tipo variable. Es una opción intermedia: estabilidad en los primeros años, cuando la deuda es mayor, y exposición al Euríbor cuando el capital pendiente ya es menor.
¿Cuál elegir?
- Fija, si tu presupuesto es ajustado y no podrías asumir una subida de la cuota.
- Variable, si tienes margen en tu presupuesto, ahorros de reserva y piensas amortizar pronto.
- Mixta, si piensas vender o amortizar buena parte antes de que termine el tramo fijo.
Compara siempre la TAE (tasa anual equivalente), que incluye comisiones y gastos, y no solo el tipo nominal (TIN).
¿Cuánto puedes pedir?
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos) para vivienda habitual, y en torno al 60-70 % para segunda vivienda. Eso significa que necesitas ahorrado al menos el 20 % del precio más los gastos de compra, que suman otro 10-15 % según la comunidad autónoma. Calcúlalos con nuestra calculadora de gastos de compra.
Además, las entidades analizan la tasa de esfuerzo: la cuota no debería superar el 30-35 % de los ingresos netos del hogar. Con 3.000 € netos al mes, la cuota recomendable no pasa de unos 900-1.050 €. Conoce tus ingresos netos con la calculadora de sueldo neto.
Algunas comunidades autónomas y el Gobierno, a través de las líneas de avales del ICO para jóvenes y familias con hijos, permiten financiar hasta el 100 % en determinados casos. Consulta las condiciones vigentes, que cambian con frecuencia.
Gastos de la hipoteca: quién paga qué
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga la mayoría de los gastos de formalización de la hipoteca:
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Notaría de la escritura de préstamo | Banco (el cliente paga sus copias) |
| Registro de la Propiedad (inscripción de la hipoteca) | Banco |
| Gestoría | Banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca | Banco |
| Tasación | Cliente |
Los gastos de la compraventa (ITP o IVA, notaría y registro de la compra) siguen siendo del comprador.
Productos vinculados
Los bancos suelen ofrecer un diferencial más bajo si contratas productos vinculados: domiciliar la nómina, seguros de vida y de hogar, plan de pensiones o tarjetas. La ley obliga a mostrar el coste con y sin vinculaciones. Calcula si la rebaja del tipo compensa el precio de esos seguros durante toda la vida del préstamo. El seguro de daños sobre la vivienda es obligatorio, pero puedes contratarlo con la aseguradora que quieras.
Amortizar anticipadamente
Adelantar pagos reduce los intereses. Puedes elegir entre reducir la cuota o reducir el plazo; reducir el plazo ahorra más intereses. La Ley 5/2019 limita las comisiones:
- Hipoteca variable: máximo 0,25 % del capital amortizado en los tres primeros años, o 0,15 % en los cinco primeros, según el contrato; después, sin comisión.
- Hipoteca fija: máximo 2 % en los diez primeros años y 1,5 % a partir de entonces.
Si los tipos bajan, también puedes cambiar de banco con una subrogación o negociar con tu entidad una novación de las condiciones.
Plazo: 25 o 30 años
Un plazo más largo reduce la cuota pero aumenta mucho los intereses. 200.000 € al 3 % suponen 843 € al mes a 30 años, con unos 103.600 € de intereses. A 25 años la cuota sube, pero los intereses totales bajan de forma notable. Muchos bancos no aceptan que la hipoteca termine después de los 70-75 años del titular.
Fiscalidad
La deducción estatal por inversión en vivienda habitual desapareció para compras realizadas desde 2013. Solo la mantienen quienes compraron antes y ya se la aplicaban. Algunas comunidades autónomas tienen deducciones propias, sobre todo para jóvenes o en zonas rurales.
Prueba distintos escenarios de tipo y plazo con nuestro simulador de hipoteca: verás la cuota, los intereses y el cuadro de amortización año a año.