Mutuo 2026: tasso fisso o variabile, durata, costi e agevolazioni
Aggiornato il 23 ottobre 2026
Il mutuo è spesso l’impegno finanziario più lungo della vita. Tipo di tasso, durata e anticipo possono cambiare il costo totale di decine di migliaia di euro. Ecco cosa sapere prima di firmare.
Come si calcola la rata
In Italia quasi tutti i mutui usano il piano di ammortamento alla francese: la rata resta costante (a tasso fisso) ed è composta da una quota interessi e da una quota capitale. All’inizio si pagano soprattutto interessi; con il passare degli anni cresce la quota di capitale restituita.
Esempio: per 200.000 € a 25 anni al 3,5 % la rata è di circa 1.001 € al mese, con circa 100.400 € di interessi totali. Al 2,5 % la rata scende a 897 € e gli interessi a circa 69.200 €. Un punto di tasso vale quindi più di 30.000 € su tutta la durata.
Tasso fisso, variabile o misto
Tasso fisso
Il tasso resta uguale per tutta la durata del mutuo. La rata è prevedibile e non risente dei movimenti dei mercati. Il tasso fisso è legato all’IRS (Interest Rate Swap) della durata corrispondente, a cui la banca aggiunge uno spread.
Tasso variabile
Il tasso è dato dall’Euribor (di solito a 1 o 3 mesi) più uno spread fisso. La rata cambia periodicamente. Quando l’Euribor scende si paga meno, ma quando sale, come nel 2022-2023, la rata può aumentare di centinaia di euro in pochi mesi. Alcune banche offrono un variabile con tetto massimo (cap) che limita il rischio.
Tasso misto
Prevede un periodo iniziale a tasso fisso e poi il passaggio al variabile, oppure la possibilità di cambiare tipo di tasso a scadenze prestabilite.
Quale scegliere?
- Fisso, se il bilancio familiare non può sopportare un aumento della rata.
- Variabile, se hai margine di reddito, risparmi di riserva e una durata breve.
- Misto o variabile con cap, se vuoi un compromesso.
Confronta sempre il TAEG (tasso annuo effettivo globale), che include spese di istruttoria, perizia e assicurazioni obbligatorie, e non solo il TAN.
Quanto puoi chiedere
Le banche finanziano di norma fino all’80 % del valore dell’immobile (il minore tra prezzo e valore di perizia). Serve quindi un anticipo di almeno il 20 %, oltre ai costi di acquisto: imposte, notaio, agenzia. Calcolali con il nostro calcolatore dei costi di acquisto.
Conta anche il rapporto rata/reddito: la rata non dovrebbe superare il 30-35 % del reddito netto mensile. Con 2.500 € netti al mese, la rata sostenibile è di circa 750-875 €. Calcola il tuo netto con il calcolatore dello stipendio netto.
Per i giovani e alcune categorie di acquirenti della prima casa esiste il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap, che garantisce una parte del mutuo e può consentire finanziamenti più alti. Requisiti e percentuali cambiano con le leggi di bilancio: verifica le condizioni vigenti.
I costi del mutuo
- Imposta sostitutiva: 0,25 % dell’importo del mutuo per l’acquisto della prima casa, 2 % per la seconda casa. Viene trattenuta dalla banca all’erogazione.
- Istruttoria e perizia: da poche centinaia a oltre mille euro, a seconda della banca.
- Notaio per l’atto di mutuo, in aggiunta a quello per la compravendita.
- Assicurazione incendio e scoppio: obbligatoria, ma puoi sceglierla tu, non necessariamente quella proposta dalla banca.
- Polizza vita o perdita del lavoro: facoltativa, anche se spesso proposta insieme al mutuo.
La detrazione degli interessi passivi
Per il mutuo sull’abitazione principale puoi detrarre dall’IRPEF il 19 % degli interessi passivi pagati, su un importo massimo di 4.000 € all’anno: il risparmio fiscale arriva quindi a 760 € l’anno. Si recupera con il modello 730 o il modello Redditi. L’immobile deve diventare abitazione principale entro un anno dall’acquisto.
Surroga ed estinzione anticipata
Grazie alla legge Bersani puoi trasferire il mutuo a un’altra banca con la surroga, senza costi a tuo carico: la nuova banca subentra alle stesse garanzie. È lo strumento per approfittare di tassi più bassi o di uno spread migliore.
Per i mutui stipulati da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di un’abitazione, l’estinzione anticipata, totale o parziale, è senza penali. Restituire capitale in anticipo riduce gli interessi: puoi scegliere se abbassare la rata o accorciare la durata.
Durata: 20, 25 o 30 anni
Allungare la durata abbassa la rata ma aumenta molto gli interessi. Con 200.000 € al 3 %, a 30 anni la rata è di 843 € ma gli interessi superano i 103.000 €. Molte banche chiedono che il mutuo finisca entro i 75-80 anni del richiedente.
Prima di firmare
- Chiedi almeno tre preventivi e confronta i PIES (Prospetto informativo europeo standardizzato) con il TAEG.
- Valuta se i prodotti abbinati (conti, polizze) convengono davvero sull’intera durata.
- Tieni una riserva di liquidità per spese impreviste e per eventuali aumenti della rata.
Simula rata, interessi e piano di ammortamento con il nostro calcolatore mutuo.