Frais d’achat immobilier en Suisse : droits de mutation, notaire et registre foncier
Mis à jour le 21 octobre 2026
Pour acheter un logement en Suisse, il faut prévoir 20 % de fonds propres, mais aussi des frais d’achat qui varient fortement d’un canton à l’autre.
Les droits de mutation par canton
Chaque canton décide s’il perçoit des droits de mutation. Zurich, Zoug, Schwytz et Uri y renoncent, et l’Argovie ne perçoit qu’un émolument du registre foncier. Les cantons romands et Bâle sont les plus chers :
| Canton | Valeur indicative |
|---|---|
| Zurich, Zoug, Schwytz, Uri, Argovie | pas de droits de mutation |
| Saint-Gall, Thurgovie, Appenzell Rhodes-Intérieures | 1 % |
| Lucerne | 1,5 % |
| Soleure | 2,2 % |
| Bâle-Campagne | 2,5 % |
| Bâle-Ville | 3 % |
| Neuchâtel | 3,3 % |
| Vaud, Genève, Fribourg | environ 3 à 3,3 %, part communale ou centimes additionnels compris |
Dans plusieurs cantons s’ajoutent des parts communales, ou les droits sont partagés entre acheteur et vendeur. Faites confirmer le montant par le registre foncier avant l’achat.
Notaire et registre foncier
L’acte authentique est obligatoire. Les émoluments sont fixés par chaque canton et représentent en général 0,1 à 1 % du prix, plus les frais des cédules hypothécaires.
Fonds propres et capacité financière
Les banques demandent au moins 20 % de fonds propres, dont la moitié au plus provenant du 2e pilier. Pour la capacité financière, elles calculent avec un taux théorique d’environ 5 %, 1 % de frais d’entretien et l’amortissement : ces charges ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut.
Exemple
Pour un appartement de 950 000 francs, il faut au moins 190 000 francs de fonds propres. Dans le canton de Zurich, les frais d’achat se limitent à environ 4750 francs de notaire et registre ; dans le canton de Vaud, il faut compter en plus environ 31 350 francs de droits de mutation.